La Legge di Stabilità 2017 ha confermato la detrazione al 50% dell’IRPEF per le spese sostenute per determinate tipologie di intervento edilizio.
Tra queste le spese corrisposte per gli interventi di manutenzione ordinaria effettuate sulle parti comuni di edifici residenziali.
Ma quali sono nello specifico questi interventi di manutenzione ordinaria? E quali sono le parti interessate di cui si parla?
Secondo la Sentenza n. 238 del 23/06/2000 della Corte Costituzionale, la manutenzione ordinaria comprende gli interveti di manutenzione che hanno come unico scopo la salvaguardia dell’integrità della costruzione ed il mantenimaneto della sua funzionalità “senza alterare l’aspetto esterno dell’edificio”.
Facciamo riferimento però alla nozione di “Manutenzione ordinaria” presente nel D.PR. n.380/2001 art. 3 lett. a , che è praticamente il Testo Unico dell’Edilizia, Tale nozione prevale su definizioni difformi riportate a volte nei regolamenti di edilizia locale.
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono interventi edilizi riguardanti le opere di riparazione, rinnovo e sostituzione delle finiture degli edifici e le opere atte ad integrare ed a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici ivi esistenti.
L’essenza della manutenzione ordinaria è coperta da tutti quegli interventi aventi per oggetto le finiture degli edifici.
Le finiture sono quelle parti di un elemento strutturale che possono essere sostituite o rinnovate senza diver sostituire l’intero elemento.
L’integrazione di impianti tecnologici esistenti, di cui si fa menzione nella definizione di “interventi di manutenzione ordinaria”, comprende:
- l’ammodernamento degli impianti esistenti
- l’aggiunta di componenti tecnologici di impianti esistenti.
Non comprende la destinazione ex-novo di vani adibiti ad ospitare impianti tecnologici o servizi igienici.
Parti comuni sono quelle riportate nell’articolo 1117 del Codice Civile.
Tra queste:
- gli ascensori;
- gli acquedotti;
- le fognature;
- i locali comuni;
- l’alloggio del portiere.
Gli interventi di manutenzione ordinaria fanno accedere al diritto della detrazione IRPEF del 50% soltanto se eseguiti in condominio su parti comuni e non se realizzati su unità immobiliari singole o su edifici privati.
In certi casi, alcuni interventi di manutenzione ordinaria danno accesso alla detrazione anche se non eseguiti su “parti comuni”.
Si tratta di lavori che integrano uno degli interventi agevolabili in base alla normativa.
Interventi di manutenzione ordinaria eseguiti su parti non comuni diventano detraibili se eseguiti perchè necessari al completamento di opere più consistenti agevolabili.
Di seguito alcuni esempi:
- La sostituzione della vasca bagno con una vasca con box doccia o con sportello apribile non dà diritto alla detrazione perchè le spese sostenute per la sostituzione di sanitari non sono agevolabili, trattandosi di un intervento di manutenzione ordinaria in base all’art. 16 bis del TUIR. Tale sostituzione diviene agevolabile se integrata o correlata ad interventi superiori che danno diritto alla detrazione d’imposta in virtù del carattere assorbente della classe di intervento “superiore” rispetto alla classe “inferiore”.
- L’installazione di un nuovo rivestimento in una singola unità immobiliare non è di per sè un intervento agevolabile. Ma se tale intervento viene eseguito in seguito alla demolizione di un pavimento esistente necessaria alla realizzazione di un impianto di riscaldamento radiante si ottiene l’agevolazione. Ciò perchè si tratta di un intervento consequenziale e necessario al completamento di un’opera agevolabile.
- La sostituzione di un pavimento eseguita in un appartamento singolo non dà diritto alla detrazione. Ma diviene agevolabile se viene realizzata a seguito della demolizione di tramezzature o dello spostamento di servizi oppure della costruzione di muri divisori in quanto conseguenza di un intervento di manutenzione straordinaria agevolabile.
- La realizzazione di servizi igienici è un intervento di manutenzione straordinaria agevolabile. Se in seguito ad essa si ridipingono le pareti, anche le spese sostenute per la tinteggiatura vengono detratte.
Gli interventi di manutenzione ordinaria eseguiti su singole unità immobiliari danno diritto alla detrazione IRPEF del 50% solo se fanno parte di un intervento più vasto agevolabile.
Vediamo ora nello specifico quali tipologie intervento di manutenzione ordinaria si possono detrarre e per ciascuno di esse qualche esempio di lavoro agevolabile.
Parti interessate agli interventi sono: gli impianti, le finiture interne e le finiture esterne degli edifici.
Le tipologie di intervento agevolabili sono:
1. il mantenimento in efficienza degli impianti
- la sostituzione ed il rifacimento di sanitari;
- la sostituzione dell’impianto elettrico;
- la riparazione degli impianti
- la sostituzione della caldaia
- la sostituzione dello scaldabagno
- la sostituzione della vasca tradizionale con la vasca idromassaggio
- la sostituzione dei tubi gas/acqua
2. l’ampliamento degli impianti
- l’installazione di una nuova doccia
- l’installazione di termostati e cronotermostati
- l’aggiunta di un 2° lavabo;
- l’aggiunta di un punto luce
3. il mantenimento della pulizia e dell’igiene dei locali
- la sostituzione delle piastrelle;
- la pittura di una parete;
- il rifacimento dell’intonaco;
- il rifacimento parziale o integrale di pavimenti;
4. gli interventi sulle porte
- l’apertura di porte interne;
- la chiusura di porte interne;
- la sostituzione di porte;
5. la sostituzione, il rinnovamento e la riparazione delle finiture esterne, con il mantenimento dei caratteri originari
- la tinteggiatura di intonaci;
- la ripulitura delle facciate;
- il rifacimento dei pavimenti esterni;
- l’installazione di porte blindate;
- l’installazione di doppi vetri;
- la sostituzione e la riparazione degli infissi (serrande, serramenti, vetrine dei negozi, porte e cancelli)
- la sostituzione e la riparazione delle grondaie;
- la sostituzione e la riparazione dei comignoli;
- la riparazione delle recinzioni;
- la riparazione dei balconi e dei parapetti;
- la riparazione delle zanzariere;
- la riparazione delle tende da sole.
